Die Kündigung eines Mietvertrags kann für Mieter und Vermieter erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. VM Rechtsanwälte berät in Düsseldorf zu Kündigungsfristen, Eigenbedarf, Zahlungsverzug, außerordentlicher Kündigung, Härteeinwand und Räumung. Ihr Ansprechpartner ist Rechtsanwalt Velat Mencütek, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt nicht nur von der Frist ab. Entscheidend können Form, Begründung, Zugang, Vertragsart, Kündigungsgrund und die Entwicklung des Mietverhältnisses sein. Vor Ausspruch einer Kündigung oder nach deren Erhalt sollte deshalb die gesamte Ausgangslage einschließlich Mietvertrag, Nachträgen und Korrespondenz geprüft werden.
Wohnraummietvertrag beenden: Form und Zugang
Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB grundsätzlich der schriftlichen Form. Bei mehreren Mietern oder Vermietern ist darauf zu achten, dass die Erklärung von den richtigen Vertragsparteien abgegeben und an die richtigen Empfänger gerichtet wird. Für die Fristberechnung ist außerdem entscheidend, wann die Kündigung wirksam zugeht. Ein verspäteter Zugang kann den Beendigungszeitpunkt verschieben.
Beratung für Mieter
Mieterkündigung
Ein Mieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich ohne besonderen Kündigungsgrund ordentlich kündigen. Vorher sollte geprüft werden, ob der Vertrag Besonderheiten enthält, etwa einen wirksamen Kündigungsausschluss, eine Mindestmietdauer oder besondere Regelungen bei mehreren Mietern. Auch die Rückgabe der Wohnung, Kaution, Schönheitsreparaturen und offene Betriebskosten können bereits bei der Planung der Beendigung berücksichtigt werden.
Bei befristeten Wohnraummietverträgen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsverzichten ist die ordentliche Beendigung gesondert zu beurteilen. Entscheidend ist, ob die Befristung beziehungsweise der Kündigungsausschluss wirksam vereinbart wurde und ob daneben ein gesetzliches oder vertragliches Sonderkündigungsrecht besteht. Gerade bei länger laufenden Verträgen sollte deshalb nicht allein vom gewünschten Auszugstermin ausgegangen werden.
Kündigungsfrist
Für die ordentliche Kündigung von Wohnraum ist § 573c BGB maßgeblich. Danach ist die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums jeweils um drei Monate. Vertragliche Regelungen und Sonderfälle sind gesondert zu prüfen.
Beratung für Vermieter
Vermieterkündigung
Bei Wohnraum kann der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis grundsätzlich nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung besteht. § 573 BGB nennt insbesondere schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzungen, Eigenbedarf und bestimmte Fälle wirtschaftlicher Verwertung. Der Kündigungsgrund ist im Schreiben anzugeben. Eine pauschale oder unklare Begründung kann die Durchsetzung erschweren.
Eigenbedarf
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist zu prüfen, für welche Person die Wohnung benötigt wird und ob ein nachvollziehbarer, ernsthafter Nutzungswunsch besteht. Die Begründung muss den Mieter in die Lage versetzen, den geltend gemachten Eigenbedarf nachzuvollziehen. Ändern sich wesentliche Umstände nach Ausspruch der Kündigung, kann dies für das weitere Vorgehen relevant sein. Vermieter sollten den Bedarf deshalb vor Ausspruch sorgfältig dokumentieren.
Härteeinwand
Mieter können einer Vermieterkündigung unter den Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Eine Härte kann auch vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Für Form und Frist des Widerspruchs enthält § 574b BGB besondere Regeln. Alter, Gesundheit, Haushaltsangehörige und die konkrete Wohnraumsituation können im Einzelfall relevant sein.
Außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses
Fristlose Kündigung
Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt nach § 543 BGB einen wichtigen Grund voraus, aufgrund dessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann. Je nach Pflichtverletzung kann vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung oder Abhilfefrist erforderlich sein. Bei bestimmten erheblichen Zahlungsrückständen gelten besondere Regeln, bei denen eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich ist.
Mietrückstand
Zahlungsverzug gehört zu den häufigsten Gründen für eine außerordentliche Kündigung. § 543 BGB nennt insbesondere Rückstände bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder Rückstände über einen längeren Zeitraum in Höhe von zwei Monatsmieten. Für Wohnraum enthält § 569 BGB ergänzende Regeln. Zahlungen nach Zugang der Kündigung können die fristlose Kündigung in bestimmten Konstellationen unwirksam werden lassen; eine daneben erklärte ordentliche Kündigung ist jedoch gesondert zu beurteilen. Mietkonto, Fälligkeiten und Zahlungseingänge sollten deshalb vollständig rekonstruiert werden.
Wenn der Auszug ausbleibt
Räumungsklage
Zieht ein Mieter nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, darf der Vermieter die Wohnung grundsätzlich nicht eigenmächtig räumen oder den Besitz ohne gerichtlichen Titel entziehen. Der Räumungsanspruch ist erforderlichenfalls gerichtlich durchzusetzen. Für Mieter ist umgekehrt wichtig, eine Räumungsklage, gerichtliche Fristen und Zustellungen nicht unbeachtet zu lassen. Neben der Wirksamkeit der Kündigung können im Verfahren auch Zahlungs-, Nutzungsentschädigungs- und Härtefragen Bedeutung haben.
Besonderheiten außerhalb der klassischen Wohnraummiete
Gewerbemiete
Bei Gewerbemietverhältnissen sind Laufzeit, Verlängerungsklauseln, Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechte häufig stärker durch den Vertrag geprägt. Befristete Verträge können grundsätzlich bis zum vereinbarten Ende binden, sofern kein vertragliches oder gesetzliches Recht zur vorzeitigen Beendigung besteht. Deshalb sollte bei einer Gewerbemietkündigung zunächst der vollständige Vertrag einschließlich sämtlicher Nachträge geprüft werden.
Welche Unterlagen sollten Sie bereithalten?
- Mietvertrag und sämtliche Nachträge
- Kündigungsschreiben einschließlich Umschlag beziehungsweise Nachweis des Zugangs
- bei Eigenbedarf: Angaben zur Bedarfsperson und zum konkreten Nutzungswunsch
- bei Zahlungsverzug: vollständiges Mietkonto, Mahnungen und Zahlungsnachweise
- relevante Korrespondenz, Abmahnungen, Mängelanzeigen oder gerichtliche Schreiben
Weitere Informationen zu Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Sie auf unserer Seite Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf. Das persönliche Profil finden Sie unter Rechtsanwalt Velat Mencütek.
Häufige Fragen zur Kündigung des Mietvertrags
Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?
Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag richtet sich die ordentliche Kündigungsfrist des Mieters grundsätzlich nach § 573c BGB. Für die genaue Berechnung sind Zugang der Kündigung und die konkrete Vertragsgestaltung zu prüfen.
Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Der Nutzungswunsch und die Bedarfsperson müssen im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargestellt werden; zusätzlich sind Form und Kündigungsfrist zu beachten.
Kann wegen Mietrückständen fristlos gekündigt werden?
Bei erheblichen Mietrückständen kann eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom konkreten Zahlungsrückstand und zeitlichen Verlauf ab.
Was kann ich als Mieter gegen eine Vermieterkündigung tun?
Zunächst sollten Kündigungsgrund, Form, Frist und Zugang geprüft werden. Je nach Fall können Einwendungen gegen den Kündigungsgrund oder ein Härteeinwand nach den §§ 574 ff. BGB relevant sein.
Darf der Vermieter nach einer Kündigung selbst räumen?
Nein. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss ein Räumungsanspruch grundsätzlich gerichtlich durchgesetzt werden. Eine eigenmächtige Räumung ist regelmäßig unzulässig.